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Ist es besser, zu kaufen oder zu mieten?

Wir haben alle haben schon mal den - ziemlich herablassenden und frustierenden -  Ratschlag gehört, einfach den morgendlichen Kaffee-to-go wegzulassen. Aber sind wir mal ehrlich: ein Kaffee auf dem Weg ins Büro ist nicht das, was es wirklich ausmacht. 

Zeitungen berichten ständig darüber, Regierungsstatistiker überwachen den Wohnungsmarkt, Ökonomen diskutieren Vor- und Nachteile. Manchmal scheint das einzige Mass für Erfolg im Leben der Besitz einer Immobilie zu sein. 

Aber bevor du den vielleicht grössten Kredit deines Lebens beantragst (und ja, 'Hypothek' ist wirklich nur eine andere Bezeichnung für 'Kredit'), solltest du darüber nachdenken, ob das für dich wirklich der richtige Schritt zur richtigen Zeit ist.

Schliesslich gibt es zwar viele Gründe, die gegen das Mieten sprechen - aber auch viele Vorteile: Flexibilität, keine Verantwortung für grössere Reparaturen, die Möglichkeit, verschiedene Gegenden und Wohnungstypen auszuprobieren und mehr finanzielle Sicherheit. 

Tatsächlich lösten verantwortungslos vergebene Subprime-Hypotheken 2008 die Rezession in Amerika aus. Tausende Menschen verloren ihre Häuser. Selbst wenn es dir unfair vorkommt, wenn du deine gewünschte Hypothek nicht erhältst, kann sich das im Nachhinein doch als Segen herausstellen. 

Natürlich, wenn du wirklich bereit bist, dich niederzulassen, dann kann der Kauf von Eigentum der beste Schritt sein. Aber zuvor solltest du dir Zeit nehmen, um deine Beweggründe, deine finanzielle Situation und deine Alternativen zu überprüfen. 

Es gibt zwar Millionen von Gründen, die für die eine oder andere Option sprechen - aber diese drei grundlegenden Fragen können dir bei deiner Entscheidung helfen. 

Einiges spricht dafür, in Immobilien zu investieren - zu investieren ist nur einer davon. Wir haben alle schon mal von Wertsteigerung gehört und Menschen, die sich so ein Vermögen aufgebaut haben. 

Meistens passiert das aber nur in florierenden, wohlhabenden Städten wie Zürich, Genf oder St. Moritz. In kleineren Städten stagnieren die Immobilienpreise dagegen mehr oder weniger. Zudem zeigen Untersuchungen, dass sich die Preise in bestimmten Gegenden inzwischen auf einem gefährlich hohen Niveau bewegen. Dieser Trend wird durch das niedrige Zinsniveau und die Pandemie noch befeuert. Experten erwarten jedoch eine Verlangsamung der Hypothekenvergabe und sinkende Immobilienpreise, was die Schweiz höchstwahrscheinlich vor einer Immobilienblase schützen wird. 

Du kannst dein Eigentum vermieten - aber nicht immer zahlt sich das aus. Oft bleibt nach Abzug von Hypothekarzinsen, Servicegebühren und Kosten für die Altersentwertung kaum noch etwas übrig. Die Erfahrung zeigt auch, dass Mieter mit ihrer Wohnung weniger vorsichtig sind als Eigentümer. Das Resultat sind höhere Instandhaltungskosten.

Je nach dem, wo du kaufst, kann es sogar lohnender sein, anderswo zu investieren oder deine Pensionsbeiträge zu erhöhen. 

Auf jeden Fall solltest du darauf achten, nicht zu viel Geld in Immobilien anzulegen - die Diversifizierung deines Portfolios ist sicherer und erleichtert dir den Zugriff auf dein Geld. 

"Wenn du dir noch keine Einlage leisten kannst, kannst du in einen Fonds investieren, der sich auf Immobilieninvestitionen spezialisiert hat, zum Beispiel in einen REIT. Das ist eine günstigere, weniger riskante und vielfältigere Möglichkeit, von Immobilien zu profitieren, weil man in mehrere Immobilien investiert und nicht nur in eine." - Olga Miler

Ein anderes Investitionsmodell könnte das gemeinsame Eigentum sein, bei dem du dir den Kauf mit einer Wohnungsbaugesellschaft teilst.  Shared-Ownership-Systeme sind eine Mischung zwischen Kauf und Miete und richten sich hauptsächlich an Erstkäufer. Du besitzt einen Anteil und mietest dann den Teil, der dir nicht gehört, zu einem reduzierten Preis. 

Denk mal über deine Pläne für die nächsten Jahre nach. Besteht die Chance, dass du im Ausland arbeiten oder bei deinem Partner einziehen wirst? Zwar ist vermieten eine Option, es gibt aber keine Garantie, dass du die Hypothek so abdecken kannst, geschweige denn Gewinn machst. Und ob du verkaufen kannst, hängt vom Immobilienmarkt ab. Du könntest also auf einem Haus sitzen bleiben, in dem du nicht wohnen möchtest. 

Mieten kann deshalb sinnvoll sein, da du mehr Flexibilität hast, um deinen Träumen oder deiner Karriere zu folgen. Vorübergehend kannst du auch auf den Preis statt auf den Platz achten und so trotz Miete sparen. Vielleicht möchtest du auch einfach ausprobieren, wo du gerne langfristig leben möchtest. 

Wenn du jedoch den für dich idealen Ort gefunden hast und vielleicht sogar eine eigene Familie gründen möchtest, rücken viele der obengenannten Aspekte in den Hintergrund. Wenn du zudem nicht  vorhast, dein Eigentum zu verkaufen, ist negatives Eigenkapital oder die Tatsache, dass du mit deiner Immobilie kein Geld verdienst, kein Problem, solange du dein Einkommen halten oder sogar steigern kannst. 

Du kannst Sicherheit Flexibilität vorziehen und mit deiner Immobilie Eigenkapital investieren, statt die Hypothek von jemand anderem zu bezahlen.

Für Kaufen spricht auch, dass die Mieten zwangsläufig von Jahr zu Jahr steigen. Deine Hypothek dagegen sollte nur im Verhältnis zu den Zinssätzen oder zusätzlichem Eigenkapital zunehmen, so dass deine Beiträge nur einen geringen Anteil deines Einkommens ausmachen. Und wenn alles nach Plan läuft, musst du irgendwann überhaupt keine Hypothek mehr bezahlen - ein finanzieller Meilenstein im Leben der meisten Menschen. 

Eines der grössten Hindernisse für den Kauf einer Immobilie ist natürlich das Ansparen der Anzahlung von 20%. Das ist ein zunehmendes Problem für Erstkäufer, da die Immobilienpreise im Vergleich zu den Gehältern so hoch sind.

Aber nicht nur die Einlage fällt an: Gebühren und Steuern, Anwalts- und Umzugskosten, Bau- und Renovationsarbeiten. Im Vergleich wirkt Mieten doch wieder ziemlich attraktiv. 

Auf jeden Fall kann deine Hypothek auf lange Sicht günstiger sein als deine Miete - und wenn du dich für eine Hypothek mit festem Zinssatz entscheidest, hast du sogar im Blick, um wie viel die Beträge im Laufe der Jahre steigen könnten. Etwas, worüber du beim Mieten keine Kontrolle hast. Solange dein Arbeitsplatz sicher ist, spricht das deutlich für Kaufen. 

Was du jedoch wahrscheinlich nicht kontrollieren kannst, sind die zusätzlichen Kosten für den Besitz eines Eigenheims.

Wenn du Mieter bist und das Dach repariert werden muss, zahlt dein Vermieter dafür (vorausgesetzt, du hast einen verantwortungsbewussten Vermieter - aber das ist eine andere Geschichte!). Wenn du dagegen  Anteile an Eigentum oder Pacht in einer Wohnung besitzt, bist du möglicherweise nicht nur für deine Reparaturen, sondern auch für die deiner Nachbarn verantwortlich. Und wenn du ein Haus besitzt, liegt alles bei dir - ebenso wie Versicherung, Gemeindesteuer, Wassergebühren und verschiedene andere Ausgaben.

Auch wenn du so schnell wie möglich kaufen möchtest, rechne lieber im Voraus alles gut durch - dein übliches Budget plus alle Ausgaben für die Immobilie plus Notausgaben. So verhinderst du, später deine Hypothek nicht mehr zahlen zu können und dein Zuhause zu riskieren.

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